众所期盼的存量房贷利率下调终于有了实质进展。9月29日晚间，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）。

根据《倡议》，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。各银行也不晚于10月12日就要发布操作细则，及时回应客户关切。

值得一提的是，去年存量房贷利率也曾进行过一次统一批量调整，今年已是第二次。为了从根本上解决新老房贷利差问题，央行同日发布公告，对现行房贷利率定价机制进行优化，允许借款人和银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，同时，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

什么时候调？涉及哪些房贷？

10月31日前统一批量调整   所有存量房贷都涉及

《倡议》提出，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

 各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

《倡议》提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

值得一提的是，去年的存量房贷利率批量下调涉及首套房贷和“二套转首套”等客户，利率更高的二套及二套以上的存量房贷并未涉及。这一次，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

利率能降多少？

存量首套房贷大多降30BP   存量二套房贷利率降得更多  

此前，央行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，本次存量房贷利率调整将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。潘功胜当时表示，之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，央行预测下降的幅度是一个预期的平均数。

今年5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。此后，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。根据《倡议》，此轮存量房贷利率批量调整后，大部分存量房贷的利率将降至LPR-30BP的水平，加点幅度本身已低于-30BP的存量房贷此次不会调整。

去年的批量下调中，绝大部分城市的存量首套房贷利率加点数已降至0，所以这次还能再降30BP。去年存量二套房贷没有调整，而二套房贷的加点数本身就较高。本次调整后，存量二套房贷利率的加点也可降至-30BP，部分存量二套房贷有望下降100BP，也就是1个百分点以上。

一线城市怎么办？

北上深还有加点下限  北京存量二套房贷加点最高降130BP

对于北京、上海、深圳这三个还设有利率加点下限的城市，存量房贷利率下调后的加点数将在-30BP和下限之间取较高者。也就是，如果下限高于-30BP，降至下限；下限低于-30BP，降至-30BP。

这三个城市目前的首套房贷利率加点数均为-45BP，低于-30BP，因此调整后的存量首套房贷利率均可降至LPR-30BP。但是，三个城市的二套房贷利率加点下限有所不同，北京和上海都与房屋区位挂钩，调整后的情形相对复杂。

以北京为例，今年6月27日以后，五环以内的二套房贷利率加点数为-5BP，五环以外的二套房贷利率加点为-25BP。本次调整后，存量二套房贷利率的加点幅度都会降至这一水平。

北京地区2019年10月8日至2023年12月14日期间发放的存量首套房贷利率加点数都是55BP，这部分房贷的加点数此次将下调85BP至LPR-30BP；这段时间发放的存量二套房贷加点数一般都是105BP，此次调整后将降至-5BP（五环内）或-25BP（五环外），下降幅度为110BP或130BP，显著高于存量首套房贷利率的下调幅度。

去年12月15日至今年6月26日期间发放的北京存量首套房贷利率加点数为10BP(城六区）或0BP（非城六区），本次下调后，都可降至-30BP；这段时间内发放的存量二套房贷利率加点数为60BP(城六区）或55BP（非城六区），本次下调后将降至-5BP（五环内）或-25BP（五环外），下调幅度依房屋位置的不同，在65BP至85BP之间，也高于这一时期的存量首套房贷利率下调幅度。

上海二套及以上存量房贷利率调整后，降为LPR-25BP（指定地区）或LPR-5BP（其他地区）。深圳的存量二套及以上存量房贷利率将调整为LPR-5BP。

调后利率会一样吗？

重定价日不同  加点相同也可能出现四种情况

本次调整之后，如果不同客户的存量房贷利率都变为LPR-30BP，他们实际执行的利率肯定会一样吗？答案是否定的。

因为房贷利率由LPR与加点数共同决定，此次调整只是让大家的加点数变得相同。但每个人的重定价日可能不一样，由此对应的LPR也可能不同，这就会导致调整后的利率存在差异。但是，重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅将体现出来，使得参与此次批量调整的借款人利率最终调整至同一水平。

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，将降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。根据央行公告，从9月27日起，7天期逆回购操作利率已经由此前的1.70%调整为1.50%。

2024年2月，5年期以上LPR从4.2%下降25BP至3.95%、7月又下降了10BP至3.85%。假设2024年10月21日出炉的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。对于调整后都降至LPR-30BP的存量房贷，其具体利率水平可不一定都是3.35%，会有四种情况出现，但经历重定价后最终都会变为3.35%。

具体来看，重定价日为2024年10月21日至10月31日的，调整后的利率为3.35%（对应的LPR为3.65%）。

重定价日为2025年1月1日至2月19日的，调整后的利率为3.9%（对应的LPR为4.2%），重定价后的利率为3.35%（对应的LPR为3.65%）。

重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（对应的LPR3.95%），重定价后利率为3.35%（对应的LPR3.65%）。

重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（对应的LPR3.85%），重定价后利率为3.35%（对应的LPR3.65%）。

月供能降多少？

重定价后利率享加点和LPR双降  月供会明显减少

潘功胜在国新办发布会上指出，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出。预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”

中原地产首席分析师张大伟表示，50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者100万贷款30年月供减少大约280元左右，30年可以减少利息支出10万元。

相较于本次调整，大部分存量房贷客户在明年重定价后更能感受到降息的力度。

若2025年1月1日为重定价日，假设北京某借款人调整前的存量房贷利率为LPR+55BP，调整前为4.75%（4.2%+55BP），2024年10月31日批量调整后利率降至3.9%（4.2%-30BP），一次性下调85BP，2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30BP，假定2024年10月LPR降为3.65%）。

不难看出，这个借款人2025年的贷款利率比2024年下调了140BP，其中85BP是本次批量调整带来的，剩余55BP是这一年LPR的下行贡献的。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从4.75%降至3.35%，粗略计算，此前月供约为5700元左右，调整后月供将减至4900元左右，大约下降800元，全年减少利息支出近万元。

银行如何回应？

六大行积极响应   10月12日公布实施细则

根据《倡议》，商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。央行有关负责人表示，各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

北青报记者注意到，《倡议》发布后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行六家国有大行迅速响应，先后发布公告称，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。

各家大行表示，将按照市场化、法治化原则，依法合规组织实施，拟于2024年10月12日通过银行官网、微信公众号、贷款经办网点、客服热线等多个渠道公布相关信息，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

由于本次调整复杂，权威专家建议，10月12日后，借款人一定要关注自己承贷银行的具体调整细则。

定价机制如何变？

央行优化房贷利率定价机制   加点数可以变、重定价周期可以调

2019年，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，明确了房贷利率在LPR基础上加点形成。但合同期限内房贷利率的加点数固定不变，利率可随LPR每年重定价一次。但近几年来，新发放房贷利率的加点不断下行，与存量房贷利率的加点差距越拉越大。新房贷的加点数都负几十了，不少存量房贷的加点还在50甚至100以上。此外，一年内LPR可能调降多次，新房贷总是可以按最新的LPR定价，但存量房贷必须等到重定价日才能下调，又进一步造成新老房贷利差扩大。现行房贷利率定价机制暴露出的不足让广大存量房贷客户反映强烈。

9月29日，央行官网发布中国人民银行公告〔2024〕第11号（以下简称《公告》），完善商业性个人住房贷款利率定价机制，从根本上解决新老房贷利差问题。

根据《公告》，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

央行有关负责人介绍称，《公告》主要进行了两大方面的优化。一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

该负责人指出，去年8月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，人民银行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

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文/北京青年报记者 程婕

编辑/田野配资头条

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